עיבוי - מסלול הרשויות המקומיות 

החל ביוני 2001 מפעילה הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית (להלן: הוועדה) את מסלול עיבוי שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בנייה באזורים מבונים, ללא צורך בהריסת המבנים הקיימים, אם כתוספת קומות ואם כבניית אגפים חדשים. המסלול מיועד לשכונות מגורים בלבד. 
המסלול מאפשר לכלול מתחמים שאינם עומדים בתנאֵי הסף של מסלול עיבוי ובעיקר בעניין היקף תוספת זכויות הבנייה הנדרשת במסלול עיבוי.
מתחמים אשר יימצאו מתאימים למסלול זה יומלצו לממשלה על ידי הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית להכרזה כמתחמי עיבוי, בהתאם לדירוגם על פי הקריטריונים המפורטים ובהתחשב במגבלות התקציב.
לשם עידוד פעולות העיבוי יינתן מימון ציבורי לקידום תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בנייה ולפעולות הסברה לתושבים. המערכת הציבורית תתמוך ביצירת תנאים שיאפשרו לבעלי זכויות בנכסים או לקבלנים ויזמים מטעמם לבצע פעילות על פי תכניות חדשות.
תכנון פעולות העיבוי וביצוע תשתיות ומבני ציבור לפי הצורך ייעשו על ידי הרשות המקומית בסיוע מנהל הפרויקט או חברה שתבחר הרשות המקומית. 
ניתן להציע מתחם המורכב מתתי-מתחמים, אשר אין ביניהם רציפות טריטוריאלית, בהתאם לתנאים ולדרישות המפורטים בהמשך.

עקרונות המסלול

• התמקדות בשכונות נבחרות המתאימות לפעילות זו.
• הובלת המהלך על ידי הרשות המקומית.
• מימוש פעילות העיבוי על ידי בעלי הזכויות בנכסים והיזמים או הקבלנים מטעמם, ובאחריותם הבלעדית.
• הבטחת מסגרת ארגונית מסייעת (מנהל פרויקט / חברה מנהלת) לרשות המקומית להאצת התהליכים ולהסברת הפרויקט לבעלי הזכויות בנכסים.
• הכנת תכנון הנשען ככל הניתן על התשתיות הקיימות.
• הבטחת מימון ציבורי לתכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בנייה.
• מימון הרכיבים הציבוריים של הפרויקט, על ידי ייעוד ההכנסות מתשלומי החובה שתגבה הרשות המקומית בתחום המתחם, וניהולן כמשק כספי סגור.

הגורמים המשתתפים במסלול עיבוי ותפקידיהם

בתהליך משתתפים ארבעה גורמים:

1. הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית
הרכב הוועדה: נציג משרד הבינוי והשיכון המשמש כיו"ר הוועדה ונציגים ממשרד ראש הממשלה, ממשרד האוצר, ממשרד הפנים, מן המשרד להגנת הסביבה, ממשרד התחבורה וממינהל מקרקעי ישראל.

תפקידי הוועדה: הוועדה משמשת זרוע מטעם הממשלה לקידום הפרויקט. הוועדה קובעת ומעדכנת כללים ונוהלי עבודה, מגבשת קריטריונים למיון המתחמים ולבחירתם, בוחנת מתחמים שמציעה הרשויות המקומיות וממליצה לממשלה להכריז על אזורים כמתחמי התחדשות עירונית. כמו כן פועלת הוועדה לקדם תיקוני חקיקה, להסדיר תקנות וליצור מנגנוני פעולה המקדמים את הפרויקט בכלל והסדרים תומכי מימוש בִּפְרט. 

2. הרשות המקומית
הרשות המקומית היא האחראית ליוזמה ולפעילות הציבורית במתחמי עיבוי.
תפקידיה:

• הגשת הצעות לוועדה למיון באשר למתחמים הראויים לעיבוי בהתאם לעקרונות ולתנאי הסף שנקבעו, בסיוע מנהל הפרויקט/החברה המנהלת בצירוף כל המסמכים והמידע הדרושים.  
• התקשרות בחוזה עם מנהל פרויקט/ חברה המנהלת לפי הכללים המחייבים את הרשות המקומית, לפי כל דין בסיוע מנהל הפרויקט / החברה המנהלת ובצירוף כל המסמכים והמידע הדרושים.
• יצירת מערכת תקציב סגורה לכל מתחם מוכרז וניהולה (בסיוע מנהל הפרויקט/החברה המנהלת) בחשבון בנק נפרד.
• עריכת התקשרויות, על פי בחירתה ושיקול דעתה של הרשות המקומית, עם מתכננים ועם יועצים לצורך הכנת מסמכי התכנון למתחמים שהוכרזו (בסיוע מנהל הפרויקט/החברה המנהלת).
• קידום התכנון הסטטוטורי במתחם עד אישורו (בסיוע מנהל הפרויקט/החברה המנהלת).
• תכנון עבודות הפיתוח וביצוען והקמת מוסדות ציבור במתחם בהתאם לתכנית שהוגשה לוועדה למיון השני ואושרה על ידה.
• בקרה על המועסקים מטעמה (מנהל פרויקט, מתכננים, יועצים, קבלנים וכדומה), במשך כל שלבי ביצוע הפרויקט.
• דיווח תקופתי לוועדה או לגורם מסוים מטעמה על התקדמות הפעילות במתחם לרבות שלבי התכנון, עבודות הפיתוח והקמת מוסדות הציבור שאושרו בוועדה, הוצאת היתרי בנייה במתחם. כמו כן היא מחויבת להגיש דוחות כספיים תקופתיים.

 

3. מנהל הפרויקט/החברה המנהלת
מנהלי הפרויקטים/החברות המנהלות ייבחרו על ידי הרשות המקומית וישמשו זרוע ביצועית שלה. מנהל הפרויקט/החברה המנהלת יפעלו למען קידום יעיל של הפרויקט במסגרת התקציב ולוחות הזמנים שייקבעו לכך. 
הבהרה: מטלות מנהל הפרויקט/החברה המנהלת חלות רק על פעולות מטעם הרשות המקומית.


תפקידי מנהל הפרויקט/החברה המנהלת:

• ביצוע בדיקות וסקרים: מנהל הפרויקט/החברה המנהלת יסייעו לרשות המקומית לבדוק את התאמת המתחמים שהרשות מבקשת להכריז עליהם כמתחמי עיבוי ויסייעו לרשות להכין את החומר הדרוש לשם הכנת המתחם לוועדה למיון.
• ניהול ותיאום תכנון: מנהל הפרויקט/החברה המנהלת יבצע את כל פעולות הניהול ותיאום התכנון עד מתן תוקף לתכנית.
• פעולות הסברה: מנהל הפרויקט/החברה המנהלת ישמור על קשר שוטף עם התושבים. במסגרת זאת הוא יערוך פעולות הסברה ויספק להם מידע על אופי הפרויקט ועקרונותיו, על מצב התכנון בכל שלביו ועל האפשרויות העומדות בפניהם לאור התכנון החדש. במסגרת זאת הוא מחויב לקיים שלושה כינוסי הסברה ולדווח לתושבים על התקדמות הפרויקט.
• ניהול פיננסי ודיווח: מנהל הפרויקט/החברה המנהלת ינהל את תקציבי הפרויקט בעבור הרשות המקומית בחשבון נפרד, יעקוב אחר השמירה על מסגרת התקציב שנקבעה ויגיש דוחות כספיים לרשות, לפחות כל שישה חודשים ובכל עת שתדרוש הרשות.

4. בעלי הנכסים
הפעולות למימוש הזכויות על פי התכנית החדשה, לרבות קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה, יבוצעו בידי בעלי הזכויות בנכסים ובאחריותם המלאה והבלעדית.
אפשר שבעלי הזכויות יבצעו פעולות אלו בדרך של התארגנות עצמית, באמצעות קבלנים ויזמים מטעמם, או בכל דרך אחרת שייבחרו בה.
בעלי הנכסים יוכלו להסתייע בשירותי מנהל הפרויקט/החברה המנהלת בכל הקשור לקבלת הסברים על אופי הפרויקט, על עקרונותיו, על משמעויותיו ועל האפשרויות הנובעות ממנו. 

עיקרי התהליך

הגשת מתחמים למיון
הרשות תגיש לוועדה את הצעותיה למתחם או למתחמים המתאימים על פי להיכלל במסלול העיבוי. ההגשה תיעשה בשלב אחד, תוך כדי הסתייעות במנהל הפרויקט / בחברה המנהלת. 
המתחמים המוצעים יכולים להיות בקרקעות המנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל או בקרקעות פרטיות.
ניתן להגיש רק מתחמים שבהם השימוש העיקרי הוא מגורים.

כמו כן, ניתן להציע מתחם, הכולל תתי-מתחמים שאין ביניהם רציפות טריטוריאלית, ובלבד שהמתחם יעמוד בכל תנאי הסף ויוגש לאישור סטטוטורי כתכנית אחת.

לא יוצע מתחם לעיבוי אשר הוכרז או הומלץ להכרזה כמתחם לפינוי-בינוי.
כמו כן אין להציע למסלול עיבוי מתחמים אשר הוגשו למיון סופי במסגרת מסלול "פינוי ובינוי" ועמדו בדרישות המיון, אך לא הומלצו לממשלה להכרזה.


מיון המתחמים ובחירתם 
הוועדה תבחן אם המתחמים שהוגשו לה עונים על התנאים הנדרשים ותדרג את אלה העומדים בתנאי הסף על פי הקריטריונים שנקבעו.
הוועדה תמליץ לממשלה על המתחמים הראויים להכרזה בהתאם למיקומם במִדרג ובהתחשב במגבלות התקציב של הפרויקט כולו בשנת תקציב נתונה.

התקשרות הרשות המקומית עם מנהל פרויקט/החברה המנהלת 
לקראת הגשת ההצעה למיון המתחמים תתקשר הרשות המקומית עם מנהל פרויקט/חברה מנהלת בהתאם לתנאים המפורטים בהנחיות.

קידום הפעילות במתחמים המוכרזים
הפרויקט מיועד להימשך בכל מתחם מוכרז עד שש שנים מיום ההכרזה, שלאחריהן לא ייהנו המתחמים מהטבה כלשהי מטעם הממשלה, אלא אם כן תוארך ההכרזה.
עם הכרזת המתחם יקבל הפרויקט זכות למימון תכנון לתוספת זכויות בנייה ולמימון פעולות הסברה לתושבים.

הרשות המקומית תשתתף במימון זה בהתאם לדירוגה החברתי-כלכלי בשיעורים הבאים:

אשכול חברתי-כלכלי	1-6	7	8	9-10
שיעור ההשתתפות של הרשות המקומית	0%	5%	7.5%	10%

*דירוג הרשויות המקומיות בהתאם לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
לצורך כך תפתח הרשות חשבון נפרד בבנק דקסיה ישראל שבו יופקדו כל הכספים הקשורים בפרויקט.


הרשות המקומית אחראית לפעולות האלה: התקשרות עם מתכננים; קידום תכניות סטטוטוריות ואישורן; פעולות הסברה לתושבים; קידום תכנון מוסדות הציבור והתשתיות הנדרשים, אישורו וביצועו; ניהול תקציב המתחם בקרן מיועדת; דיווח לוועדה הבינמשרדית על התקדמות הפרויקט.
הבהרה: ההכרזה על מתחם לעיבוי אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם שלא במסגרת פרויקט זה.

סיום הפעילות במתחמים
בתום שש שנים יפוג תוקף ההכרזה ולא יוקנו הטבות כלשהן מטעם הממשלה, אלא אם כן תוארך ההכרזה.
הממשלה רשאית על פי המלצת הוועדה לבטל את ההכרזה על מתחם לפני תום שש שנים אם יחולו שינויים מהותיים בתנאים שהיו בסיס לבחירתו או בשל אי-התקדמות הפרויקט.

הארכת תקופת ההכרזה
ניתן להאריך הכרזה על מתחם בשש שנים נוספות, אם התכנית לגביו אושרה או הופקדה או שמוסד התכנון המוסמך החליט על הפקדתה.
ההכרזה תיעשה, באופן כללי, בהתאם לכללים שלפיהם הוכרז המתחם מלכתחילה.

מנהל הפרויקט / החברה המנהלת ייבחר על ידי הרשות המקומית ויבצע כל מטלה הדרושה לצורך קידום יעיל של הפרויקט וביצועו במסגרת התקציב ולוחות הזמנים שייקבעו לכך.
מנהל הפרויקט / החברה המנהלת יפקח על איכות מתן השירותים ועל קיום תנאי החוזים, בהתאם לרמה המקצועית הנדרשת בכל תחום ותחום.
הבהרה: מטלות מנהל הפרויקט / החברה המנהלת חלות רק על פעולות מטעם הרשות המקומית.

בחירת מנהל הפרויקט / החברה המנהלת וההתקשרות עמם ייעשו בהתאם לנהלים המפורטים בהנחיות ההתקשרות. 


השתתפות בגין הכנת חומר רקע למיון 
מתחם שאישרה הוועדה כראוי להכרזה על ידי הממשלה, אחרי שעמד בכל דרישות המיון, יזכה את הרשות המקומית בתשלום חד-פעמי בסך של 53,400 ש"ח בתוספת מע"מ כסיוע לכיסוי הוצאותיה בעבור שירותי מנהל הפרויקט / החברה המנהלת והיועצים המסייעים בהכנת ההצעות למיון.


תשלום זה אינו מותנה בהכרזת הממשלה על מתחם כמתחם לעיבוי.

שכר הטרחה למנהל הפרויקט / החברה המנהלת מורכב משני רכיבים עיקריים:

• שכר בעבור ניהול ותיאום תכנון.
• תשלום חודשי קבוע המשולם רק ממועד ההכרזה

על כך יתווסף תשלום תגמולים מיוחדים: אם יתקיימו כל התנאים זכאי מנהל הפרויקט / החברה המנהלת לקבל תגמולים מיוחדים (פרמיות) בשיעור משתנה במקרים האלה: 

• אם התכנית הופקדה למתן תוקף לפני שחלפו 36 חודשים מיום ההכרזה.
• אם הפרויקט מומש והוצאו היתרי בנייה תקפים על פי התכנית החדשה. 

הרשות המקומית תגיש לוועדה הצעות על פי העקרונות ובהתאם למתכונת המפורטת בהנחיות עיבוי למתחם או למתחמים המוצעים על ידה להיות מתחמים לעיבוי.

הוועדה תערוך מיון בשלב אחד. מתחמים שיעמדו בתנאי הסף ובדרישות שלהלן ידורגו על פי קריטריונים נוספים כמפורט בהמשך. בעקבות דירוג זה ובהתאם למגבלות התקציב, תורכב רשימת מתחמים אשר הוועדה תמליץ עליהם להכרזת הממשלה כמתחמים לעיבוי.

מתחמים אשר עברו את המיון, אולם לא הומלצו לממשלה להכרזה בשל דירוג נמוך ומגבלה תקציבית אפשר שיוצעו לוועדה למיון חוזר במועד מאוחר יותר. גם במקרה של פנייה חוזרת על הרשות לפנות בכתב לוועדה וזאת בתנאי שההצעה עומדת בכל הכללים, לרבות העדכונים והשינויים שיחולו בקובץ ההנחיות עד מועד ההגשה.

מועדי הגשת הצעות למיון במסלול עיבוי יתקיימו פעמיים בשנה, בחודשים אפריל ואוקטובר, ביום שלישי הראשון בכל אחד מחודשים אלה.

המתחמים המוצעים אפשר שיהיו בקרקעות המנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל או בקרקעות פרטיות, אך רק במתחמים שבהם השימוש העיקרי הוא מגורים.

ניתן להציע מתחם, הכולל תתי-מתחמים שאין ביניהם רציפות טריטוריאלית, ובלבד שהמתחם יעמוד בכל תנאי הסף ויוגש לאישור סטטוטורי כתכנית אחת.

את הבקשות יש לשלוח לידי עינת גנון, אגף תכנון ערים, משרד הבינוי והשיכון, ת"ד 18110, ירושלים, מיקוד 91180.

תנאי הסף למיון

תנאי הסף הם מצטברים ורק מתחמים שיעמדו בכל תנאי סף אלה, בכפוף למיקומם במדרג ולמגבלות התקציב, תמליץ עליהם הוועדה לממשלה להכרזה.

א. המתחם כולל קרקע בנויה הנמצאת בתחום של יישוב עירוני (מועצה מקומית או עירייה).

ב. במתחם הנמצא בתחום עירייה, ישנן בעת הגשת ההצעה לוועדה, לכל הפחות 300 יחידות דיור קיימות או מספר מטרים מרובעים למטרות אחרות שהוא שווה ערך למספר יחידות זה.
במתחם הנמצא בתחום מועצה מקומית, ישנן לכל הפחות 150 יחידות דיור קיימות או מספר מטרים מרובעים למטרות אחרות שהוא שווה ערך למספר יחידות זה.

ניתן להגיש מתחם, הכולל תתי-מתחמים, שאין ביניהם רצף פיזי, בתחום אותה הרשות המקומית, שבכל תת-מתחם יהיו פחות ממספר יחידות הדיור שנקבעו לעיל, ובלבד שהמתחם עומד בכל אחד מתנאי הסף ובתנאי שיוגש לאישור סטטוטורי כתכנית אחת.

יובהר כי אין חובה שכל תתי-המתחמים יהיו כלולים בתכנית קיימת אחת. אולם, חובה כי ייכללו בתכנית מוצעת אחת אשר תוּכן על ידי צוות תכנון אחד.

ג. השטחים המשמשים למגורים יהיו לכל הפחות 80% מסך השטחים הבנויים הכוללים בפועל במתחם (למעט השטחים לצורכי ציבור).

ד. שטח המגרשים הפנויים במתחם, שאינם מיועדים לצורכי ציבור, אינו עולה על 20% מסך השטחים הסחירים, על פי התכנית שבתוקף.
לעניין זה, השטחים הסחירים הם השטחים שאינם מיועדים לצורכי ציבור.

ה. הגדלת שטח הבנייה בהתאם לתכנית המוצעת היא בשיעור של 50% לפחות בהשוואה לשטח הסחיר הבנוי הכולל בפועל.
זאת בתנאי כי חישוב התוספת המוצעת לא יכלול בנייה חדשה בשטחים פנויים, אם ישנם כאלה בגבולות המתחם.

ו. הצפיפות בתכנית המוצעת (במונחים של מספר יחידות דיור לדונם נטו או בשווה ערך) לא תפחת מהצפיפות העירונית המינימלית הנדרשת, על פי הרשימה.

ז. קיים או מתוכנן ברשות המקומית פתרון טיפול בשפכים המאפשר לקלוט את תוספת הבנייה הצפויה עקב אישור התכנית החדשה.

הקריטריונים למיון

מתחמים אשר עמדו בכל דרישות המיון ידורגו על פי הקריטריונים האלה.

היקף השקעות בתשתיות ובמוסדות ציבור
היקף ההשקעה יימדד בש"ח ליחידת דיור מתווספת או לשווה ערך (במ"ר), בהרחבות למגורים ובשימושים שאינם למגורים. ככל שההשקעה הציבורית הנדרשת במוסדות ציבור ובתשתיות קטנה יותר, כך תעלה העדיפות להמלצת המתחם לאישור.

הצפיפות המוצעת
היחס בין הצפיפות המוצעת (במונחים של יחידות לדונם) לבין הצפיפות המינימלית העירונית הנדרשת. ככל שהיחס גבוה יותר, כך תעלה העדיפות להמלצת המתחם לאישור.

היקף תוספת הבנייה
היחס בין היקף הבנייה המוצעת במתחם לבין הבנייה הקיימת, במונחים של שטח כולל. ככל שהיחס גבוה יותר, כך תעלה העדיפות להמלצת המתחם לאישור.


רמת ההשתתפות העצמית
ככל שהיחס בין תוספת יחידות הדיור החדשות המוּצעות במתחם לבין התוספת הנדרשת על פי הטבלה שלהלן גבוה יותר, כך תעלה העדיפות להמלצת המתחם לאישור.
קריטריון זה ישווה בין התוספת המוּצעת לבין תוספת יחידות דיור הנדרשת לעומת מספר יחידות קיימות על פי הטבלה; כל זאת, ביחס לערכי מכירה נוכחיים (בדולרים) למטר מרובע של בנייה חדשה בקרבת המתחם מוכפל במקדם של 0.9. 

ערך מכירה בדולר למ"ר	תוספת הבנייה הנדרשת
900	7.49
1,000	0.98
1,100	0.52
1,200	1.50
1,300	0.72
1,400	0.48
1,500	0.36
1,600	0.28
1,700	0.24
1,800	0.20
1,900	0.18
2,000	0.16
2,100	0.14
2,200	0.13
2,400	0.11
2,600	0.09

משקלות הקריטריונים
היקף השקעות בתשתיות ובמוסדות ציבור – 10%
היחס בין הצפיפות המוצעת לצפיפות העירונית המינימלית הנדרשת – 10%
היקף תוספת הבנייה ביחס לבנייה הקיימת – 40%
רמת ההשתתפות העצמית – 40%

הנוסח המלא של הנחיות עיבוי
הנוסח המקוצר של הנחיות עיבוי