תהליך המדידה 

תוכניות אב שלד או מתאר הן תוכניות סטוטוריות. להלן תיאור מטלות המודד הנדרשות לצורך הכנת התוכניות האלה:

• קבלת מטרות-על, איסוף חומר קיים ולימודו.
• הקמת רשת בקרה אופקית ואנכית מאושרת על ידי המרכז למיפוי ישראל.
• מפת רקע להכנת התוכנית על רקע גושים וחלקות שתשמש בסיס לתכנון.
• עדכון מדידה אם חלפה שנה מיום ביצוע המדידה הקודמת.
• הגדרה אנליטית של גבול חיצוני: הקמת גבול חיצוני של תוכנית אב, שלד או מתאר בהתבסס על נתוני המרכז למיפוי ישראל. התכולה הפנימית נשארת בשלב זה ברמה גראפית בלבד. מודד האתר ימסור לאדריכל רשימה מדויקת של תכולת האתר מבחינת גושים וחלקות.
• טבלת הקצאה: אם מתבצעת חלוקה ללא הסכמת בעלים שמאי המקרקעין יכין טבלת הקצאה. הטבלה כוללת מצב קיים של גושים וחלקות (ייעודיהם ושטחיהם) מצב מוצע של מגרשים (ייעודיהם ושטחיהם) וטבלת איזון.
• מפת בעלויות: הכנת מפה, המגדירה את הבעלים השונים של הקרקע וכוללת טבלת שטחים מפורטת עם השיוך של כל חלקה או חלק מחלקה לבעליה. אל המפה יש לצרף את חוות הדעת בעניין ישימות הרישום.
• מפת שיפועים: הכנת מפת שיפועים בהתבסס על קובץ המפה הפוטוגרמטרי אשר נמצא בדרך כלל במערכות מידע גאוגרפי.

להלן תיאור מטלות המודד:

• קבלת מטרות-על, איסוף חומר קיים ולימודו.
• סימון ומדידות נקודות בקרה.
• הכנת מפת רקע עם גושים וחלקות לפי נוהל מבא"ת.
• הכנת מפת בעלויות.
• אימות "הקו הכחול".
• הכנת נספח בינוי: תיאום מסמכי התוכנית.
• בדיקת התב"ע ונספחיה כולל אישור.
• הכנת תוכנית "הצעת חלוקה" במתכונת תוכנית לצורכי רישום.

בשלב זה רמת התכנון מפורטת יותר ולכן דרושות מדידות מדויקות (קנה מידה 1:250 או 1:500) בהתאם. שלב זה כולל מדידות רקע לתכנון מפורט לביצוע הפיתוח והתשתיות: תיאום מדידות רקע והכנת חומר למכרזי פיתוח.

פירוט:

• ציפוף רשת בקרה אופקית ואנכית.
• הכנת מפה טופוגרפית לתכנון מפורט.
• תיאום חומר המתכננים.
• כתיבת פרק המדידות במפרט המיוחד.
• הכנת מפה טופוגרפית למכרז השלמות פיתוח.

המודד מכין תוכניות שיווק על פי המפרט הנדרש של משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל (רקע, פרצלציה קיימת, החלוקה החדשה, מספר יחידות הדיור וכד') ומקבל את אישור המשרד לתוכניות האמורות לקראת פרסום מכרז השיווק. כמו כן, מבצע המודד סימון חלוקה בשטח לפני מסירת חומר המיפוי לקבלנים. גבולותיהם של מגרשים בודדים שלא שווקו, מסומנים על פי התב"ע בהתאם להתקדמות השיווק.

פירוט:

• הכנת תוכניות חלוקה למתחמי שיווק (תשריטי שיווק): הכנת מפות שיווק בפורמט מינהל מקרקעי ישראל לכל אחד מהמגרשים, אשר כוללות את הגבולות הסופיים של המגרש, רשימת קואורדינאטות, מידות המגרש ושטחו. במידת האפשר, ניתן לשלב קובץ תיאום מערכות בתוך התשריט. התשריטים יופקו מתוך קובץ המיפוי הבסיסי ויימסרו לפני התחלת ביצוע עבודות התשתית והבנייה.
• סימון מגרשים ומסירתם ליזמים או למשתכנים: מודד האתר מוסר לכל קבלני הבנייה את גבולות המתחמים כפי שסוכם בין הקבלנים לבין משרד הבינוי והשיכון. כל קבלן וקבלן יוצא לעבודה עם מודד משלו שתפקידו לספק שירותי מדידה לצורך הבנייה. תפקיד מודד האתר למסור את האתר למודד של הקבלן, ואם יש חילוקי דעות לבקר את עבודת המודד מטעם הקבלן.

המודד מוסר את המידע הנחוץ לכל המבצעים הזוכים במכרז הפיתוח.

המודד משתתף גם בליווי התכנון מול חברות הבנייה עד לשלב אישור נספח הפיתוח. המודד מרכז את החומר מן החברות השונות ומכין מסמך חלוקה סופי לאחר אישור התוכניות על ידי צוות ליווי תכנון מטעם משרד הבינוי והשיכון.

ביצוע הפיתוח בשטח מתבצע בידי קבלנים שונים למשל: קבלני כבישים, קבלני מים וקבלני חשמל. לכל קבלן מודד משלו המסמן את תוואי הפיתוח הרלבנטיים על פי תוכניות שקיבל מן המתכננים. מודד האתר מפקח מטעם המזמין על דיוק העבודה של הקבלנים. שלב זה כולל גם מדידות הנדסיות פרטניות לצורך השלמות פיתוח, שצ"פים, תיקונים ומדידות עדות (as made).

היקף הבקרה הוא כ-15% מהיקף העבודה בצורה מדגמית ועל פי שיקול דעת.

פירוט:

• מסירת נתונים לקבלני הפיתוח באתר ובקרת סימון להתחלת עבודות פיתוח באתר.
• בקרת גמר עבודות עפר.
• בקרת סימון קירות תמך.
• בקרת קירות תמך.
• מסירת נתונים לקבלני תשתיות ובקרת סימון תשתיות : מים, ביוב, ניקוז.
• בקרת ביצוע תשתיות: מים, ביוב, ניקוז.
• בקרת סימון חשמל, תקשורת, תאורה.
• בקרת ביצוע חשמל, תקשורת, תאורה.
• מסירת נתונים ובקרת סימון מצעים ואבן שפה.
• בקרת ביצוע מצעים ואבן שפה.
• בקרת סימון אספלט שכבה ראשונה
• בקרת ביצוע אספלט שכבה ראשונה.
• ביקורת as made שלב א'.
• מסירת נתונים ובקרת סימון השלמות פיתוח.
• בקרת השלמות פיתוח.
• מסירת נתונים ובקרת סימון שצ"פים.
• בקרת ביצוע שצ"פים.
• ביקורת as made גמר פיתוח.
• בקרת בנייה של קירות גבול של מגרשים.

בשלב זה יכין המודד תוכניות לצורכי רישום על סמך תוכניות מאושרות כחוק. המודד מגיש את התוכנית לצורכי רישום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או לוועדת התיאום (על פי הצורך) כדי לקבל את האישורים הדרושים. כמו כן, המודד פותח המודד תיק ביקורת במפ"י ומתקן את כל הטעון תיקון, כפי שיידרש על ידי מפ"י או על ידי "מודד מבקר" עד קבלת האישורים כי התוכנית "כשרה לרישום".

פירוט:

• הקמת רשת בקרה ואישורה.
• חישוב גבולות חלקות קיימות.
• מדידת מצב קיים.
• הכנת סדר פעולות.
• הגשת תוכנית לחתימת במינהל מקרקעי ישראל.
• אישור התוכנית במינהל מקרקעי ישראל.
• הגשת התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לוועדת התיאום (לפי צורך).
• חתימת התוכנית על ידי הוועדה.
• פתיחת תיק ביקורת במפ"י או מינוי מודד מבקר.
• קבלת "כשר לרישום".

בשלב זה מכין המודד את מסמכי הרישום ודואג לכל שלבי הרישום בפנקסי המקרקעין כחוק: רישום הערות אזהרה של רשות העתיקות תוך כדי ניסיון לצמצמן ככל שניתן, ביטול זכויות מעבר היסטוריות, ביטול שעבודים או משכנתאות או הסבתם, הכנת סדר פעולות לרישום על בסיס התצ"רים, לרבות רישום ראשון, קבלת דוחות יעודי קרקע ממפ"י או הכנתם על ידי מודד הפרויקט על בסיס לוחות השטחים וההערות בתצ"רים, הכנת תוכניות של זיקת ההנאה, שיוך חניות, זכויות מעבר וחנייה, שבילים וכד', מסירת כל המסמכים, הדרושים לבעלי הקרקע, למינהל מקרקעי ישראל ולרשם המקרקעין במחוז המתאים, קבלת המספרים הסופיים של החלקות בסיום הרישום ועדכון האורגינליים של הגושים על פי מספרים אלו.

פירוט:

• אישור מסמכי הרישום על ידי מינהל מקרקעי ישראל, הוועדה המקומית ושאר הבעלים.
• הגשת מסמכי הרישום לרשם מקרקעין.
• גמר רישום.