תהליך התכנון 

מטרתה של בדיקת היתכנות לקבוע אם קיים פוטנציאל תכנוני מסוים בשטח, אם כדאי להתחיל בתכנון ואילו סוגי תוכניות נדרשות לפיתוח האזור. לצורך כך, יבצע המתכנן בדיקות ראשוניות של קיבולת התכנון ומגבלות התכנון הקשורות בקרקע, בעלויות, תשתיות קיימות ומתוכננות, מצב תכנוני קיים ותוכניות בהכנה, מערכות תחבורה באזור, תנאים סביבתיים ומגבלות אחרות. המוצר הסופי של בדיקת היתכנות הוא המלצה אם להתחיל תהליך של תכנון ואם כן – לקבוע את רמת התכנון הנדרשת ובאילו תנאים.

תוכנית אב היא מסמך אסטרטגי כולל הבא לשקף מגמות וחזון לצמיחת היישוב או האזור, תוך כדי התוויית עקרונות פיתוח פוטנציאליים. התוכנית משמשת בסיס ליצירת הסכמות בין הרשויות השונות לצורך המשך תכנון באמצעות תוכניות מתאר חלקיות או כוללות, או כתוכניות שלד, או כתוכניות מפורטות וכן כבסיס לבקשה לשינוי גבולות מוניציפליים.

השלבים בהכנת תוכנית אב או תוכנית מתאר

1. בירור מוקדם, איסוף חומר רקע קיים ולימודו, ניתוח הממצאים והצגתם בדוח המנתח את המצב הקיים.
2. הגדרת מטרות ויעדי תכנון לאור ניתוח החומר שנאסף ולאור הנחיות המזמין וראשי היישובים. יוכן מסמך מטרות ויעדי תכנון, המאושר בידי ועדת היגוי.
3. הכנת חלופות לפרוגרמה בהתאם ליעדי התכנון. יוכן מסמך המסכם את כל אחת מן החלופות.
4. בחירת חלופת פרוגרמה מועדפת. החלופות יוצגו בפני צוות הליווי ובפני ועדת ההיגוי. על פי בקשת ועדת ההיגוי יוכנסו שינויים באחת או יותר מן החלופות או שתוכן חלופה נוספת. בתום התהליך תיבחר פרוגרמה.
5. הכנת חלופות לתכנון מרחבי. החלופות, המשולבות והמתואמות בין כל חברי הצוות, ירוכזו בדוח מסכם.
6. בחירת חלופת תכנון מרחבי מועדפת.
7. עיבוד חלופת התכנון המרחבי לתוכנית אב: הצגת התוכנית בפני מוסדות התכנון, קבלת הסכמתם ועדכונה במידת הצורך.
8. ביקור בשטח התכנון ולימודו, ניתוח תוכנית אב/שלד מוסכמת, הערכה מחודשת של התוכנית ועדכונה במידת הצורך בשלב זה תיכתב תוכנית אב מעודכנת.
9. הכנת התשריט, התקנון והנספחים הדרושים להליך הסטטוטורי.
10. העברת תוכנית המתאר לאישור סטטוטורי וליוויה: הגשת התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה והשגת המלצתה להפקדת התוכנית; ליווי התוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הפקדתה וטיפול בהתנגדויות; תוכניות שנדרש להעבירן לאישור המועצה הארצית, לרבות הוועדות שלידה וגופים סטטוטוריים אחרים.
11. אישור התוכנית.

את התוכנית יכין צוות תכנון, הכולל מתכנן/אדריכל ויועצים בהתאם לצורך בתחומי התנועה והתחבורה, כלכלה, חברה, אדריכלות ונוף, איכות הסביבה, דרכים, מים, ביוב, חשמל ותקשורת, גיאולוגיה וביסוס, הידרולוגיה ונגר עלי, שמאות..כל התהליך ילווה בידי צוות ליווי התכנון.

לתדריך יש שני תפקידים עיקריים:

1. לפרט את המדיניות הרצויה בנוגע לפרוגרמה, לפיתוח ולבינוי האתר הנידון.
2. לספק למתכנן וליועציו חומר רקע לגבי אתר התכנון.

התדריך יוכן בשיתוף נציגים מאגף תכנון ערים, מיחידת התכנון ומיחידת התשתיות במנהל תכנון והנדסה ומנציגי המחוז הרלוונטי של משרד הבינוי והשיכון.

התדריך יורכב מארבעה חלקים: חומר רקע לתדריך; נתוני רקע; נתוני פרוגרמה ומדיניות; תפיסה תכנונית.

התדריך יאושר בוועדת האישורים של משרד הבינוי והשיכון בהרכב שנקבע בנוהל ליווי תכנון, הגשת תוכניות ואישורן", סעיף 5.1.

תוכנית השלד מתווה את תפיסת התכנון ואת יישומו באמצעות קווי התכנון העיקריים לאתר המתוכנן הן בהקשר עם הסביבה והן לגבי אופי פיתוח האתר עצמו. הכנת תוכנית שלד מתחילה עם מסירת תדריך תכנון מאושר, מסירת מפה עדכנית ועריכת סיור באתר עם צוות התכנון. הכנת תוכנית השלד מסתיימת עם אישורה בוועדת האישורים. קנה המידה של תוכנית השלד יהיה 1:2,500. כל נספחי התוכנית יוגשו על גבי תוכנית מדידה ברמת פירוט המתאימה לקנה מידה זה.

מה כוללת תוכנית השלד?

סכֵמה קונצפטואלית כוללת.

1. פריסת ייעודי שטחים עיקריים בעלי עוצמות פיתוח שונות, כולל שטחים פתוחים והפרשות גדולות לצורכי ציבור, מסחר שירותים וכדומה.
2. פריסת צפיפויות מגורים תוך כדי מתן ביטוי ליחס בין צפיפות לתכסית קרקע ובהתייחס לתכונות האקלימיות של אתר התכנון.
3. תוכנית היררכית של מערכת הדרכים הראשיות.
4. תוכנית עקרונית של המערכת הירוקה באתר בהקשר הכלל-עירוני.
5. תוכנית של מערכות התשתית לראש השטח ובכלל האתר תוך כדי הגדרת תנוחה עקרונית, קיבולות ומגבלות.
6. דמות תלת-ממדית של הפרויקט ודגשי עיצוב מיוחדים.
7. חלוקת האתר למתחמים להמשך הכנת תוכנית בניין עיר.
8. שלביות הביצוע.

השלבים בהכנת תוכנית שלד:

1. קבלת תדריך תכנון ועריכת בירורים מוקדמים: ביקור באתר, ריכוז נתונים קיימים, ניתוח תוכניות קיימות בכל רמות התכנון, בדיקת השפעות השטחים הגובלים באתר, בדיקות מוקדמות של היועצים בצוות התכנון ואם יש צורך הכנת רקע לסקרים נוספים.
2. ניתוח הנתונים שנאספו בשלב הקודם, הגדרת הצרכים והבעיות שאותן יש לפתור.
3. הכנת חלופות (שתיים לפחות) הנבדלות הן בהקשרן עם הסביבה הן באופי הפיתוח של האתר עצמו.
4. בחירת חלופה מועדפת והחלטה על הצעת חלוקה לאתרי משנה להכנת תוכניות מפורטות.
5. עיבוד החלופה הנבחרת, לרבות חלוקת שטח התכנון לשטחי משנה להמשך הכנת תוכניות מפורטות.

תהליך הכנת תב"ע מתחיל במסירת מפת מדידה עדכנית של המצב הקיים ברמת פירוט הנדסי מתאימה, מסירת תדריך תכנון מאושר ועריכת סיור בשטח עם צוות התכנון. קנה המידה של תוכנית המתאר המפורטת (תב"ע) יהיה בדרך כלל 1:1,250.

מה כוללת תב"ע? 

1. תשריט, כולל טבלה המפרטת שטחי בנייה ומספר יחידות דיור לכל מגרש.
2. הוראות התוכנית.
3. נספחים: בינוי מנחה, תנועה וחניה, נוף ופיתוח, תשתיות הנדסיות, ונספחים בנושאים שונים על פי סוג התוכנית.

השלבים בהכנת תוכנית תב"ע: 

1. קבלת תדריך תכנון ועריכת בירורים מוקדמים: ביקור באתר, ריכוז נתונים קיימים, ניתוח תוכניות קיימות בכל רמות התכנון, בדיקת השפעות השטחים הגובלים באתר, בדיקות מוקדמות של היועצים בצוות התכנון ואם יש צורך הכנת רקע לסקרים נוספים.
2. ניתוח הנתונים שנאספו בשלב הקודם, הגדרת הצרכים והבעיות שאותן יש לפתור.
3. הכנת חלופות (שתיים לפחות) הנבדלות הן בהקשרן עם הסביבה הן באופי הפיתוח של האתר עצמו.
4. בחירת חלופה מועדפת להמשך תכנון מפורט.
5. עיבוד החלופה הנבחרת לתב"ע.
6. הכנת מסמך מסכם המתייחס לכל רכיבי התוכנית.
7. במידת הצורך תיקון התוכניות בהתאם לסיכום ועדת האישורים ואחר כך הגשתן לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית.
8. תיקון התוכניות בהתאם לסיכום עם הוועדה המקומית ועם הוועדה המחוזית עד לקבלת תוקף.

תוכנית הבינוי והפיתוח מספקת פירוט בינוי ופירוט הנדסי לתב"ע ומשמשת בסיס תכנוני שממנו נגזרת התב"ע לפני עיבודה הסופי.

הכנת התוכנית מתבצעת בקנה מידה של 1:500.

התוכנית מהווה נספח מנחה לתב"ע.

השלבים בהכנת תוכנית תב"ע:

1. לימוד התב"ע והוראותיה, ביקורים משלימים בשטח התכנון וסביבתו, חקירה משלימה לגבי משתנים בשטח.
2. הכנת חלופות (שתיים לפחות) לתוכנית הבינוי. בהתאם לצורך יוכנו לכל חלופת בינוי חלופות משנה של כל אחד מרכיבי התשתית.
3. בחירת חלופה מועדפת.
4. עיבוד החלופה הנבחרת לתוכנית בינוי בקנה מידה של 1:500.
5. ליווי התוכנית: פיקוח על הכנת תיקי מתחמים לשיווק; ליווי תכנון מפורט של זכייני מכרז השיווק.

אם התוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית היא תוגש לוועדה המקומית ויתחיל תהליך של קבלת אישור עד להוצאת היתרי בנייה.

תוכנית מפורטת לביצוע מציגה תכנון הנדסי מלא וכן משמשת כלי לפיקוח על הביצוע.

השלבים בהכנת תוכנית מפורטת לביצוע:

1. השלב הראשון של התוכנית ישתנה בהתאם לאחד משלושת מצבי התכנון:
• המתכנן קיבל את עבודת התכנון כאשר קיימת תב"ע אך תוכנית הבינוי והפיתוח לא בוצעה. במקרה זה על המתכנן להכין תוכנית לבינוי מוקדם בקנה מידה של 1:500.
• המתכנן קיבל את עבודת התכנון כאשר קיימת תב"ע ותוכנית בינוי ופיתוח שנקבעו על ידי מתכננים אחרים.
• המתכנן קיבל את עבודת התכנון כאשר קיימות תב"ע ותוכנית בינוי ופיתוח אשר בוצעו על ידי המתכנן עצמו.
בכל שלושת המצבים יידרש לימוד של התוכניות הקיימות וריכוז נתונים אשר יאפשרו הכנת תוכנית מפורטת לביצוע.
2. הכנת חלופות (שתיים לפחות) לתוכנית המפורטת לביצוע. החלופות יתמודדו עם הבעיות שהתגלו בתוכנית הבינוי והפיתוח או בהתאמת התב"ע לתנאי השטח הקיימים.
3. בחירת חלופה מועדפת.
4. עיבוד החלופה הנבחרת.
5. הכנת המסמכים הדרושים להגשה לרשויות כדי לקבל היתר בנייה כולל ריכוז מסמכי כל היועצים ההנדסיים לצורך הגשתם לרשויות לקבלת היתרי בנייה.
6. הכנת תוכניות עבודה
7. פיקוח עליון הכולל ביקורים באתר, השתתפות בבירורים עם המפקח והקבלן, ייעוץ והדרכה למפקח באתר וכדומה.